태양광발전소용 부지 또는 건물 임대차 계약 시 꼼꼼히 살펴야겠습니다.

전기신문 기사입니다.

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임대차 계약을 기반으로 한 태양광 사업이 보편화되고 있지만 계약 구조가 산업 변화 속도를 따라가지 못하면서 보급 확대의 제약 요소로 떠오르고 있다. 특히 산업단지 태양광과 영농형 태양광이 보급 정책의 주류로 부상하는 가운데 관련 법적 분쟁이 대량으로 발생할 수 있어 사전 대비가 필요하다는 지적이다.

조현식 법무법인 해바람 대표변호사는 최근 전기신문과의 인터뷰에서 “태양광 임대차는 20년 이상 장기 계약이라는 점에서 일반 부동산 임대차와 전혀 다른 구조”라며 “계약서에 핵심 리스크를 반영하지 않으면 사업 전 과정에서 분쟁이 반복될 수밖에 없다”고 강조했다.

조 변호사가 꼽은 실무에서 가장 빈번하게 발생하는 분쟁은 ‘임차인 변경’이다. 태양광 사업은 개발 이후 SPC로 자산을 이전하거나 매각하는 구조가 일반적이어서 임차인 지위 승계가 매우 빈번하게 발생한다.

문제는 계약서에 관련 규정이 명확하지 않을 경우 임대인이 승계를 조건으로 추가 금전을 요구하거나, 반대로 임차인이 사전 고지 없이 명의를 변경하면서 신뢰 관계가 붕괴되는 사례가 적지 않다는 점이다.

법적으로는 임차인의 지위 승계 요건과 임대인의 협조 의무를 명시하는 것이 최선이지만 현장에서 이를 동의하지 않는 임대인도 다수다. 이 때문에 단순 통지만으로 대체할 경우 임대인은 새 임차인의 신용·자금 검증이 어려운 문제에 직면할 수 있고, 계약서가 없기 때문에 소송 장기화나 사업 지연의 위험도 커진다.

반대로 계약 당사자를 변경해 계약서에 명기하는 것은 원칙적으로 상호 동의가 필요하지만, 이 과정이 협상 수단으로 악용되며 분쟁으로 이어지는 경우가 많다.

이에 대해 조 변호사는 “임차인 변경을 전제로 한다면 통지 절차와 승인 요건을 계약서에 구체적으로 넣고, 새로운 사업자의 자금력이나 신용을 입증할 수 있는 기준도 명시할 필요가 있다”며 “승계 과정에서 발생할 수 있는 비용을 사전에 반영하는 한편, 분쟁 발생 시 해결 절차를 명시하는 방식도 현실적인 대안”이라고 설명했다.

임차인 변경이 가장 빈번한 분쟁요인이라면 ‘임대인 변경’은 가장 위험도가 높은 이슈로 꼽힌다. 매매나 상속으로 토지 소유자 변경 시 기존 임대차 관계가 그대로 유지되지 않을 가능성이 크기 때문이다.

특히 태양광 설비는 법적으로 부동산이 아닌 공작물로 분류되기 때문에 새로운 소유자에게 기존 계약을 주장하는 대항력을 갖추기 어려운 구조다. 최악의 경우 설비 철거 요구까지 이어질 수 있어 사업자 입장에서는 치명적인 위험으로 꼽힌다.

실무에서는 새로운 임대인과 재계약을 통해 문제를 해결하는 경우가 많지만, 이미 설비를 설치한 상태에서 협상력이 떨어지는 상황이기 때문에 불리한 조건을 수용하는 사례가 많다.

이를 방지하기 위한 방법으로는 임차권 등기나 지상권 설정이 거론되지만, 임대인의 거부감과 비용 부담, 부지 확보 경쟁 등의 이유로 실제 적용은 제한적이다. 소규모 태양광 사업자로선 사실상 무방비 상태에 가깝다.

조 대표 변호사는 “대형 사업은 금융기관 요구로 지상권 설정이 사실상 표준화돼 있지만 소규모 태양광은 제도적 보호 없이 리스크를 떠안고 있다”며 “임대인 변경 시 권리가 자동으로 승계되도록 하는 등 입법적 보완이 필요하다”고 지적했다.


20년 이상 장기 계약에 따른 임대료 변동 문제도 갈등의 주요 원인이다. 현재 대부분의 계약은 kW당 고정 임대료 방식으로 체결되는데, 20년이라는 기간 동안 물가 상승이 반영되지 않으면서 임대인의 불만이 발생할 수 있는 구조다. 시간이 지날수록 실질 임대료 가치가 하락하면서 계약 외 요구나 분쟁으로 이어지는 사례가 빈번하다는 게 조 변호사의 설명이다. 

이에 대해 업계에서는 장기적인 사업 안정성을 확보하기 위해서라도, 소비자물가지수(CPI) 등 객관적인 지표를 기준 삼아 단계별로 임대료를 조정하는 조항을 사전에 합의하거나 계약에 반영할 필요성도 제기하고 있다.

조 변호사는 “초기 비용이 다소 증가하더라도 상승분을 일정 범위 내에서 반영한다면 장기적으로 분쟁 가능성이나 그로 인한 비용 발생도 줄일 수 있을 것”이라고 설명했다.

임대차 기간과 임대료 발생 시점의 불일치로 인한 ‘차임 지급의 기산점’도 대표적인 분쟁 요인이다. 가령 임대차 기간은 개발행위허가 시점부터 시작되지만 임대료는 상업운전 개시 이후부터 지급하는 구조가 많다. 이 경우 개발 기간(약 1~3년) 동안 부지를 사용하고도 임대료를 지급하지 않는 공백이 발생하는 것이 분쟁의 원인으로 작용한다.

임차인은 수익이 발생하지 않는 기간이라는 점을 근거로 임대료 지급을 거부하는 반면, 임대인은 부지 사용 자체를 이유로 대가를 요구하면서 갈등이 발생한다.

법적으로는 사용 수익이 발생한 경우 대가 지급이 원칙이지만, 계약 단계에서 해당 기간의 처리 방식을 명확히 규정하는 것이 필요하다는 게 조 대표의 설명이다.

그는 “계약서에 개발기간 임대료 지급 여부와 유예 여부, 사용료 산정 방식 등을 명확히 규정해야 한다”며 “실무적으로는 초기 무상기간을 인정하거나 일정 수준의 사용료를 설정하는 방식으로 설계할 필요가 있다”고 말했다.

이 같은 태양광 임대차 분쟁의 상당수는 사업 특성이 계약에 제대로 반영되지 못한 데서 비롯된다는 분석이다. 일반 부동산 임대차 계약을 그대로 적용하면서 장기성, 사업 구조 변경, 공작물 특성 등 태양광 사업의 특수성이 온전히 자리 잡지 못한 것이 근본 원인이라는 지적이다. 더욱이 소규모 사업자는 법률 검토가 미흡한 경우가 많아 분쟁이 상시 발생할 수 있는 구조에 노출돼 있다. 이를 방지하기 위해 표준 계약을 마련하는 등 제도적 정비가 필요하다는 지적이 나오는 이유다. 

조 변호사는 “임대인과 임차인이 감정싸움으로 소송까지 가는 것보다 초기 계약에서 리스크를 정리하는 것이 훨씬 비용이 적게 든다”며 “특히 임대인 변경과 같은 구조적 리스크는 개별 계약을 넘어 제도적 보완이 반드시 필요한 영역”이라고 말했다.

출처 : 전기신문(https://www.electimes.com)

         김진후 기자(jhkim@electimes.com)